El secreto del éxito para Invertir en Real Estate
La consolidación es el método que emplean las personas más acaudaladas del mundo para acumular sus fortunas. Muchos han transitado de la nada a poseerlo todo gracias a su destreza en el uso de DOP: Dinero de Otros Personas. Inclusive las figuras más adineradas y los magnates empresariales como Warren Buffett y Donald Trump recurren a los fondos de inversores privados (DOP) para respaldar sus emprendimientos inmobiliarios y empresariales. Rara vez emplean sus propios fondos para invertir.
Aquí es donde entra en acción la consolidación. La consolidación, en el contexto de bienes raíces, consiste en reunir fondos de terceros utilizando una cantidad mínima de capital propio para adquirir un activo que, posiblemente, ninguna de las partes podría comprar por sí misma. En otras palabras, la consolidación es un conjunto de personas que invierten en conjunto. También se le puede denominar fondo de inversión privado.
Un consorcio de bienes raíces es un grupo conformado para agrupar recursos destinados a la compra, rehabilitación, operación y eventual venta (o refinanciamiento) de bienes raíces. La persona que organiza el grupo y recauda los fondos es el consolidador (también conocido como gestor, director, socio general o promotor). El consolidador puede ser un individuo o una entidad independiente compuesta por varios miembros del equipo que gestionan colectivamente el consorcio.
En una consolidación inmobiliaria, el consolidador generalmente identificará un activo inmobiliario que genere un rendimiento adecuado para los inversores y para él mismo. Los tipos de activos inmobiliarios más comúnmente utilizados para este propósito incluyen propiedades comerciales, multifamiliares, centros comerciales, edificios de oficinas, etc.
El consolidador, por sus esfuerzos, obtiene un porcentaje de la propiedad, mientras que los inversores privados que aportan el capital obtienen el resto. También se puede emplear deuda institucional para adquirir la propiedad. En cualquier caso, el consolidador recibe un porcentaje por sus esfuerzos. El consolidador, por lo tanto, no necesariamente invierte dinero (aunque puede hacerlo), sino que aporta esfuerzo y creatividad.
La apertura de un seminario de Padre Rico de Robert Kiyosaki comenzó con la frase: «No te enriquecerás con propiedades unifamiliares o condominios. Debes pasar rápidamente a propiedades comerciales: edificios de oficinas, centros comerciales, hoteles, propiedades de uso mixto o complejos de apartamentos». La mejor manera de adquirir bienes raíces de esta magnitud es mediante una consolidación.
¿Qué implica todo esto? Que no es necesario ser millonario para obtener bienes raíces millonarios que generen flujo de efectivo.
¿Qué se necesita entonces?
- Instrucción: Sin instrucción, no sabrás cómo invertir en bienes raíces ni cómo obtener capital privado. Sin educación, la única opción para enriquecerte sería comprar un boleto de lotería y esperar.
- Persistencia: Debes dedicar tiempo a examinar y analizar numerosas propiedades hasta encontrar aquella ideal para formar un consorcio inmobiliario.
- Experiencia: Comenzar puede ser lo más desafiante, especialmente si no cuentas con un historial de transacciones similares en el pasado. Sin embargo, no permitas que esto te detenga. Si careces de experiencia, puedes asociarte con individuos que sí la tengan y ofrecerles un porcentaje de participación en la propiedad. Abogados, financieros, inversores, contadores, entre otros, pueden colaborar contigo y brindarte una imagen de alguien experimentado. Es crucial para los inversores que la cabeza del consorcio sea alguien con experiencia.
- Plan de negocios: Si careces de un sólido plan de negocios o de un memorándum de colocación privada (PPM por sus siglas en inglés), nadie te tomará en serio. Debes comprender que una idea por sí sola no es suficiente; una idea respaldada por un plan de negocios viable y un equipo sólido de profesionales tiene valor para los inversores.
Los bienes raíces demandan capital. Mucho capital. Pero no necesariamente tiene que ser TU capital.
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